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La crisis de la vivienda en España es un problema con distintas raíces, una de ellas es el escaso ritmo en la edificación durante los últimos años. El Instituto Nacional de Estadística (INE) estima que se formarán 2,7 millones de hogares hasta el 2037, para lo que el sector necesitará responder con unas 180.000 viviendas al año. Sin embargo, las cotas de edificación se quedan muy lejos del objetivo. En el 2023 apenas se inició la construcción de 98.040, es decir, que hay una brecha cercana a las 80.000 casas anuales por cubrir. La situación no solo preocupa a los promotores, sino a una fila de industrias, como la de los materiales o la logística inmobiliaria, cuyas ventas están vinculadas al crecimiento del parque de vivienda.
Para entender el actual panorama, hay que mirar en retrospectiva; en concreto, 16 años atrás, cuando estalló la crisis inmobiliaria. El shock de aquel entonces produjo una caída en los precios de la construcción residencial, un desplome en los empleos del sector y detuvo en seco la construcción. Si en los años de la burbuja del ladrillo se llegaron a levantar cerca de 670.000 viviendas, en 2013 la cifra se desplomó a 30.000 y desde entonces la recuperación ha ido a cuenta gotas. Hasta el 2021, el sector no logró superar los 100.000 inmuebles.
Esta cifra no ha sido fácil de alcanzar en un contexto de escasa construcción en los principales centros urbanos, donde se concentra la demanda de residencias. En Madrid la edificación cayó un 30% y en Barcelona, un 75% en 2023, en comparación con el ejercicio anterior. Hay varios factores que explican este retroceso, como son la subida de tipos, que ha encarecido el precio de las hipotecas, la falta de suelo para construir y la ausencia de oferta de vivienda en general. En consecuencia, “hasta el 90% del total de las transacciones se están destinando a residencias de segunda mano”, explica Antonio de la Fuente, Managing Director en la consultora inmobiliaria Colliers.
La fatiga del mercado ha tocado la puerta de un ramo considerable de empresas vinculadas a la construcción. El sector del cemento, por ejemplo, cerró el 2023 en números rojos. La Asociación de Fabricantes de Cemento en España (Oficemen) detalló en su último informe que el año pasado se consumieron un 2,9% menos que en 2022. “Este porcentaje preocupa al sector porque desde 2019 estamos estancados en los 15 millones de toneladas y la estimación es que no crezcamos en 2024, por lo que será el quinto año de paralización de la demanda de cemento en España”, advierte Alan Svaiter, presidente de Oficemen, quien también culpa del problema al desequilibrio entre la licitación y la ejecución de obras públicas.
“El proceso de transformación urbanística está siendo muy regulado y lento, con licitaciones que se pueden demorar años”, esclarece Juan Antonio Gómez, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España, APCE, quien puntualiza que la lentitud de los trámites impide que se pueda ofertar vivienda a la velocidad que requiere la sociedad, provocando cuellos de botella entre oferta y demanda.
La historia se repite para el sector del azulejo. Esta industria no vislumbra un 2024 precisamente halagüeño. El descenso en la demanda y el aumento de los costes han supuesto el recorte de cerca de 2.000 puestos en los últimos años en esta industria, dejando a la plantilla en toda España en 15.000 trabajadores. Las empresas también han ido desapareciendo como producto del auge de competencia extranjera y la caída de los pedidos. En 2007 se contaban 207 fabricantes de cerámica, mientras que al cierre de 2022, el censo situó 112 sociedades mercantiles, lo que representa un descenso del 46% en 15 años.
El del hormigón es otro de los sectores que ha sentido el parón de la edificación, aunque en este caso los efectos han sido limitados. “En los últimos años, las producciones de este material se han estabilizado a la baja, pero sin llegar a provocar (salvo casos muy puntuales) cierres de empresas ni de centros de producción”, señala Carlos Peraita, director general de Anefhop, la patronal del sector, quien matiza que “la capacidad productiva se encuentra infrautilizada, al superar con mucho y desde hace años, los niveles de demanda de hormigón”. Anefhop calcula que la producción de este elaborado cayó en 2022 entre un 5% y un 7%.
Este es un recorte, explican desde la patronal, que se puede atribuir a diversos factores: la suspensión de proyectos, la negativa de muchas empresas a abastecer a pérdidas y el elevado número de subastas que no reciben ofertas. Según Peraita, las licitaciones sin ofertas alcanzaron los 1.455 millones de euros entre enero y septiembre de 2022, alrededor del 10% total presupuestado para obra pública. La ausencia de un método adecuado para ajustar los costos en los concursos públicos, señala el presidente de Anefhop, ha llevado a que muchos de estos proyectos no sean viables con los presupuestos iniciales.
Otra industria que llora el frenazo de la edificación es el de la logística enfocada en el sector inmobiliario. Esta actividad experimentó un brusco descenso en 2023 y prevé un 2024 con nubarrones. Esta es la conclusión de la consultora Proequity, que estima que las ventas apenas alcanzaron un volumen de 835 millones de euros en España que el año anterior, lo que supone una merma del 65% de la facturación con respecto al ejercicio anterior. Y el 2024 no pinta mejor: se prevé que las transacciones se quedarán en niveles bajos, de alrededor de 1.000 millones, según Proequity. “El mercado inmologístico se encuentra en estado de wait and see, con liquidez preparada para entrar en búsqueda de nuevas oportunidades”, señala la consultora, que vaticina que los clientes retomarán los pedidos con las bajadas de tipos de los bancos centrales.
El mercado de los materiales también se ha visto afectado, aunque en este caso, ha sido particularmente acosado por los efectos de la invasión rusa en Ucrania. El conflicto disparó los costes energéticos en la región, lo que elevó los costes de fabricación. En 2022, los importes se elevaron un 18% debido a que materias como la cal o el yeso aumentaron su precio un 40%, según los datos publicados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Es la subida más fuerte de la serie histórica —que se inició en 2005— superando a la del año 2021, cuando el incremento fue del 9,1%. También fueron notables los incrementos del acero, los materiales sintéticos y la madera, que se encarecieron en promedio un 23%.
Aunque no en todos los casos el parón de la construcción está dejando las cuentas en rojo. En el sector de las pinturas se respira más bien un aire optimista. Esta rama ha mantenido un “ritmo positivo de ventas debido al buen tirón de las reformas y al interés por productos de calidad con un aporte medioambiental”, según Luis Díez, secretario general de Asefapi, la patronal del sector.
“Si a la construcción le va bien, a los sectores vinculados les va bien porque esta industria tira de todos: del maderero, del textil, del vinculado a los electrodomésticos”, añade Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC).
La raíz de todos los problemas: la falta de suelo
El quid de todo el problema, según apuntan los expertos, es la escasez de suelo donde levantar nuevas viviendas. Las precarias prácticas del pasado estarían empujando a las administraciones a no liberar suelo tan fácilmente. Además, una vez cedidos los permisos, los inmuebles pueden tomar varias décadas en materializarse.
La semana pasada, Fernández pidió al Gobierno elevar los permisos para nueva obra a 150.000 visados anuales para “aliviar” los problemas del mercado inmobiliario. El presidente de la principal patronal de la construcción es tajante al respecto: “Vamos camino de ser 50 millones de habitantes, somos un activo turístico de primer orden mundial y queremos atraer a nómadas digitales […] la única forma de cubrir esa demanda es incrementando la oferta de suelo y, por lo tanto, de vivienda”.
Se busca: mano de obra cualificada
Otro de los talones de Aquiles del sector es la dificultad para encontrar trabajadores cualificados. Si bien este es un problema que en general preocupa a todo al tejido productivo del país, en la construcción adquiere otras dimensiones. En 2008, la edificación contaba con al menos 2,5 millones de trabajadores, pero en los últimos años esta cifra se ha reducido en al menos un millón, según el director de proyectos de la CNC, Ignacio Ayala.
“Hay una parte muy importante de empleados que se va a jubilar durante la próxima década y no hay recambio para ese segmento”, añade y comparte que antes de que estallase la burbuja en 2008, se contabilizaban cerca de 250.000 jóvenes en esta industria, pero que esa cifra se ha dividido por cinco en los últimos años. La edad promedio de los trabajadores del sector es de 45,1 años, según un estudio de BBVA Research. Fernández cree que la solución se sostiene en cuatro pilares: la contratación de jóvenes; la llegada de mujeres —que solo representan el 11% del sector—; la atracción de personal extranjero y, por último, la regularización de los migrantes que se encuentran en España a través, por ejemplo, de figuras legales como el arraigo por formación.
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