El Instituto de Crédito Oficial (ICO) y la banca española trabajan para cerrar el convenio regulador de las hipotecas para jóvenes avaladas por el Estado. Todavía existen algunos escollos técnicos por resolver, principalmente en el impacto que pueda tener sobre provisiones al incrementarse el riesgo estimado de estas operaciones, según fuentes conocedoras de la negociación. Pese a ello, en el fondo hay acuerdo y fuentes de ambas partes confirman que saldrá adelante con las grandes entidades adheridas. Entre los requisitos que se han incluido en el concierto se encuentra que los bancos no podrán ceder estas carteras a terceros. O mejor dicho, si lo tituliza, decaerá la garantía pública.
“La entidad se compromete a no titulizar ni ceder a terceros aquellas operaciones formalizadas en la línea de avales para la adquisición de primera vivienda de jóvenes y familias”, recoge el borrador del convenio al que ha tenido acceso este diario, un texto que todavía está expuesto a cambios, aunque no se esperan grandes modificaciones. En la práctica, con esta garantía del Estado, el Gobierno facilitará a los jóvenes y a familias con menores a su cargo que cumplan ciertos requisitos un 20% adicional de la financiación para la compra de su primera vivienda (podrá llegar al 25% si la casa tiene una calificación energética D o superior). Es decir, completará el 80% máximo que ofrecen habitualmente las entidades para este tipo de créditos. Una operación, además, que se suscribirá en un único contrato hipotecario, que podrá firmarse a tipo fijo, variable o mixto.
Por otra parte, el texto que vinculará al ICO y a los bancos recoge asimismo una sanción para los clientes que aporten datos falsos sobre los requisitos exigidos. “En los supuestos de detectarse incumplimiento de cualquiera de las condiciones de la línea, falta de justificación del cumplimiento, falsedad o error relevante imputable al cliente, el cliente deberá abonar al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana una penalización del 0,5% flat sobre el importe del aval concedido”, señala el borrador. Esto es, el usuario deberá pagar una multa por el 0,5% de la garantía concedida, que puede oscilar entre los 3.250 euros máximos en la Comunidad de Madrid (el precio de compra puede llegar hasta los 325.000 euros) y los 2.000 euros de tope de Extremadura (el valor de adquisición puede ascender hasta los 200.000 euros).
Para detectar este tipo de situaciones, el departamento que dirige Isabel Rodríguez verificará a posteriori el cumplimiento de los requisitos. De hecho, el Gobierno deja a la banca como responsable del estudio de riesgo de los clientes y de la decisión sobre si se concede o no la financiación, así como la validación de la información aportada. “Corresponderá al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana la verificación ex post del cumplimiento de los requisitos por los beneficiarios. (…). Esta verificación podrá realizarse mediante muestreo aleatorio de las operaciones”, añade el convenio.
Créditos ventajosos que exigen más provisiones
Fuentes de la Administración aseguran que el convenio saldrá adelante porque se trata de unos créditos ventajosos, tanto para los jóvenes y familias que accedan a ellos como para los bancos. Aunque sí reconocen que existe una zona de grises. “Dependerá del modelo que use cada entidad para que les suba más o menos el riesgo. Y eso, es cierto, les puede suponer tener que realizar más provisiones”, sostiene una de estas fuentes.
En el sector financiero, por su parte, creen que existe letra pequeña que juega en contra de los bancos. Por ejemplo, el hecho de que el cliente no aporte ahorros supone que el usuario no haya demostrado todavía su capacidad para generar un colchón excedente sobre sus ingresos. Además, arriesga menos en la operación, ya que no pone de su bolsillo una cuantía importante, lo que puede desincentivar su respuesta si vienen mal dadas. Y, por último, empeora métricas de las cuentas de las entidades: el porcentaje del crédito sobre el valor del inmueble y la tasa de esfuerzo de la cuota sobre los ingresos.
Según añade el borrador, en estas operaciones se permitirán las novaciones con la misma entidad sin que pierda el aval. Eso sí, no podrán modificarse los titulares de la hipoteca ni un aumento del importe del crédito. “Están permitidas las novaciones en las que se produzca la modificación del plazo del préstamo hipotecario, del tipo de interés, de la modalidad de tipo fijo, variable o mixto o el plazo de carencia, debiendo la entidad financiera comunicarlas al ICO en el plazo de un mes”, zanja el texto.
Condiciones de la garantía
Para acceder a esta línea de avales públicos, que contará con un presupuesto de 2.500 millones de euros con el que el Ejecutivo espera llegar a 50.000 personas, hay una serie de requisitos. Entre estos se encuentran que los solicitantes (pueden ser dos como máximo) tengan hasta 35 años y, si lo superan, solo podrán aplicar en los casos de familias con menores a cargo. Eso sí, deberán cumplir el resto de requerimientos, por ejemplo, el límite de ingresos anuales de hasta 4,5 veces el IPREM (el indicador público de renta de efectos múltiples), lo que equivale a 38.600 euros brutos anuales, que podrá ser del doble si lo firman dos personas. Y por cada menor a cargo se sumarán otros 2.520 euros brutos anuales.
A esto habrá que añadir un precio máximo de adquisición, que variará por comunidades autónomas, un periodo de tiempo concreto en el que se podrá solicitar (hasta el 31 de diciembre de 2025, aunque el Gobierno ya ha fijado la posibilidad de prorrogarlo por otros dos años), que el beneficiario no disponga de un patrimonio de más de 100.000 euros y que sea residente habitual en España desde, al menos, los dos años anteriores a la solicitud del aval. Además, el inmueble se deberá destinar a vivienda habitual y el beneficiario no podrá ser propietario de otra casa en territorio nacional, excepto si se trata de una herencia de parte de un inmueble o de nuevo en casos de separación matrimonial y circunstancias similares.
Por otra parte, el documento detalla que la garantía tendrá una duración de hasta 10 años, independientemente de los plazos de amortización de la hipoteca. “Es ventajoso que se mantenga el aval por ese 20% durante 10 años, cubre más a los bancos ante posibles impagos”, afirma una fuente de la Administración. Sobre los casos de morosidad, las entidades se lo podrán reclamar al Instituto de Crédito Oficial durante al menos 90 días y el organismo abonará la parte porcentual que haya avalado del principal de la cuota. Y si la entidad consigue recuperar el impago, tendrá que devolver al ICO dicha cantidad (descontando los gastos de recuperación).
Sigue toda la información de Cinco Días en Facebook, X y Linkedin, o en nuestra newsletter Agenda de Cinco Días
_
