A Bankinter le llega el turno de demostrar que es capaz de cerrar el círculo de sus mayores vehículos de inversión para sus clientes de banca privada. El banco presidido por María Dolores Dancausa tiene que decidir en los próximos meses la estrategia para la gran socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) que constituyó y se incorporó a Bolsa en 2018, la hotelera Atom. En principio, para febrero de 2025 debería haber vendido la compañía y devuelto el dinero a sus accionistas, según consta en el documento de incorporación a BME Growth, pero el elevado importe del valor de sus activos, de cerca de 850 millones, hace que se limite el número de potenciales compradores.
Atom se ha convertido en uno de los mayores propietarios de hoteles en un mercado español muy atomizado. Su modelo de negocio consiste en comprar los edificios y alquilarlos a operadores. Actualmente, su cartera está compuesta por 28 establecimientos, gestionados por 17 marcas hoteleras. Entre sus activos se encuentra, por ejemplo, dos de cinco estrellas en Barcelona: el Miramar y el Gran Hotel La Florida. Otros dos de esa categoría se ubican en Tenerife (el Gran Hotel Bahía del Duque) y en Pireneos (el AC Baqueira Ski Resort Autograph Collection). La socimi dispone de contratos con relevantes marcas como Meliá, NH, Marriott, B&B, Eurostars e Ilunion en plazas como Madrid, Sevilla o Valencia.
El banco ha comenzado a sondear el mercado para detectar el interés de posibles inversores, según ha trascendido al mercado inmobiliario desde hace semanas y publicó El Confidencial la semana pasada. A los potenciales compradores les ha llegado la idea de una venta que se acerque a los 1.000 millones de euros. Actualmente, la cartera de Atom de 28 establecimientos está valorada en 847,6 millones, a precio de diciembre de 2023, según la tasación realizada por Savills. Algunas de las fuentes consultadas del sector indican que es un precio ambicioso y que, por tanto, Bankinter se enfrenta a un importante reto en un momento de atonía en transacciones en los últimos meses por el alza de los tipos de interés y el momento de wait and see en el que permanecen muchos inversores.
Como ventaja, la entidad financiera cuenta con el elevado interés del capital internacional por los activos turísticos en España, que están atrayendo fuertemente la inversión. Precisamente, una de las grandes operaciones se produjo en este segmento el pasado año, cuando Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) se hizo con 17 hoteles operados por Meliá por más de 600 millones.
Bankinter lanzó en 2018 este vehículo, del que el propio banco retine el 5% del capital, para sus clientes de banca privada. Un año antes, en 2017, había inaugurado esta estrategia con Ores (destinada a locales comerciales), de menor tamaño y de la que todavía no se ha desprendido. Cada inversor pone dinero que sirve para comprar y conformar una cartera, la sociedad cada año retorna al accionista una rentabilidad vía dividendo y, finalmente, a los siete años en el caso de Atom, debe vender el portfolio de activos, a poder ser a un mayor precio que en el momento de su adquisición, para devolver por completo la inversión a los minoristas.
Así lo contempla Atom en su documento de incorporación al mercado. “La sociedad llevará a cabo la desinversión en la cartera de activos y la devolución del valor a los accionistas dentro de los siete años siguientes a la fecha de la ampliación de capital (cuyo séptimo aniversario será el 2 de febrero de 2025)”, refleja ese documento. Si no consigue vender o considera que no es el mejor momento, tendrá que pedir permiso a los accionistas. “Por el contrario, si lo aprueba la junta general de accionistas en su momento, conservará y gestionará activamente toda o parte de la cartera más allá de dicha fecha”, apunta.
Lo ideal para Bankinter sería que el modelo funcionase a la perfección como un reloj suizo: capta recursos de sus clientes de banca privada, les remunera vía dividendos durante siete años y les devuelve la inversión con una plusvalía. Si no es así, debe explicar a sus clientes el motivo de por qué decide alargar la inversión. Los accionistas también tienen la opción de vender sus títulos en BME Growth, aunque es un mercado con poca liquidez. La empresa está capitalizada en Bolsa a 416,5 millones y cuenta con deudas por 109 millones (con acreedores como Pichincha, Santander, Unicaja, CaixaBank, Abanca y Kutxabank).
Gloria Ortiz, consejera delegada de Bankinter, aseguró la semana pasada en la presentación de resultados trimestrales del banco que no hay ningún proceso de venta oficial de Atom en marcha y recordó que cualquiera de los vehículos de capital riesgo tienen una vida limitada y el final último de estos activos es ser vendidos y que vuelva el capital a los inversores.
Alrededor del 80% del capital de Atom permanece en manos de minoristas. Además del 5% que pertenece al propio banco, otros tres inversores mantienen un 5% cada uno: GMA Capital (que es, además, el gestor de la socimi); Aligrupo (familiy office de la familia Alcaraz, fundadora de Goldcar), y Terrenos y Edificaciones Dosrius.
Otras socimis impulsadas por el banco
Bankinter ha utilizado esta fórmula de vehículos, algunos de ellos reconvertidos en socimis, para clientes de grandes patrimonios. El último se llama Palatino, recientemente creado junto a la promotora Vía Ágora, para invertir en vivienda en alquilar. También destaca Montepino, de logística, que cotiza en Euronext de París.
Dispone de más de 20 de estos vehículos, también en sectores como las energías renovables y residencias de estudiantes. El capital comprometido por inversores es superior a los 4.400 millones de euros, según datos del banco, que, incluyendo la financiación de proyectos, supone una cartera de activos bajo gestión superior a 7.200 millones, de los cuales más de 3.000 millones se han dirigido al inmobiliario.
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