¿Cuánto costará arreglar el sistema de vivienda de China? Hasta el próximo año, los desarrolladores tendrán deudas superiores a los 300.000 millones de dólares. Suponiendo que los precios de las propiedades locales sigan cayendo al ritmo actual, los analistas creen que un rescate costaría hasta 1,1 billones de dólares.
La caída de los precios de las propiedades y las acciones chinas fue una de las cinco tendencias financieras dominantes que comenzaron este año. Seguirán resonando hasta 2023 y son el tema de la columna Lex de hoy.
China Evergrande Group lideró la derrota inmobiliaria de China. Los precios de la vivienda han caído todos los meses desde que el grupo fuertemente endeudado mostró por primera vez signos de problemas a fines de 2020. Los bancos y desarrolladores locales sentirán el verdadero impacto en 2023.
En noviembre, las acciones de los desarrolladores subieron cuando los reguladores dijeron que les permitirían acceder a algunos fondos de vivienda en preventa. Eso permitió que se reanudara la construcción de unos 2 millones de viviendas sin terminar vendidas previamente por los desarrolladores. Los costos de construcción los habían obligado a dejar de pagar los préstamos.
Los problemas fundamentales permanecerán. El apoyo del gobierno ayuda a los desarrolladores a acceder a nuevos fondos de preventa. Pero eso supone que el modelo altamente apalancado de China, durante mucho tiempo la base de la industria de la construcción local, continuará.
Esto significa que los desarrolladores locales a menudo venden casas mucho antes de comenzar la construcción. Los desarrolladores usan fondos de preventa para adquirir más terrenos a precios elevados. Comienzan múltiples proyectos y comprometen poco de su propio capital. Los bancos contribuyen a la especulación con hipotecas sobre propiedades sin construir.
El sistema puede parecerse a un esquema Ponzi. La música solo sigue sonando cuando la demanda de nuevas viviendas sigue creciendo. Cuando falla y los precios caen, el desarrollador está en un aprieto.
Pero alejarse de este modelo peligroso crea sus propios problemas. Los desarrolladores asumirían costos de financiación adicionales de alrededor del 30 por ciento al pasar a un modelo de ventas posterior a la construcción. Los costos de financiación para los desarrolladores aumentarían en un 30 por ciento. Los desarrolladores privados más pequeños correrían el riesgo de quedarse atrás. Sus pares estatales tienen acceso a financiamiento mucho más barato.
Además, los desarrolladores de China continental y Hong Kong se han diversificado en los mercados de cada uno para cubrir el riesgo, ya que históricamente los dos han ofrecido rendimientos no correlacionados.
Es posible que esa estrategia ya no funcione. En 2023, se espera que los precios de las viviendas en Hong Kong caigan hasta un 30 por ciento, ya que el aumento de las tasas de interés aumenta el número de hipotecas de capital negativo.
Beijing tiene un gran arreglo superior en sus manos.
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