El escritor es profesor de finanzas en el Instituto Avanzado de Finanzas de Shanghái y autor de ‘China’s Guaranteed Bubble’
Se avecina un cambio significativo para el sector inmobiliario de China en 2023, según los informes de la reciente Conferencia Central de Trabajo Económico del país, el evento histórico que establece el rumbo económico para el próximo año. Los delegados insistieron por un lado en que “la vivienda es para vivir, no para especular”, pero por el otro, enfatizaron la importancia crítica de los bienes raíces para el crecimiento económico de China. Esta declaración hizo que las acciones de los desarrolladores de bienes raíces se multiplicaran, para deleite de los inversionistas globales.
Pero incluso si el peor momento para el sector inmobiliario de China ha pasado, la burbuja inmobiliaria del país sigue siendo un problema estructural grave. Apenas esta semana, un vehículo financiero del gobierno local en la provincia de Guizhou recibió una aprobación excepcional para retrasar el pago de su préstamo a los bancos en 20 años.
Hasta que se introdujeron las “tres líneas rojas” hace dos años para reducir el endeudamiento, los promotores inmobiliarios chinos disfrutaban de un grado de apalancamiento superior al de sus homólogos japoneses en la década de 1980 o al de sus homólogos estadounidenses en 2008, especialmente si se tiene en cuenta la financiación informal y de preventa. Para empeorar las cosas, a los compradores de viviendas chinos se les ofrecieron versiones de hipotecas intergeneracionales y de depósito cero en volúmenes mucho mayores de lo que sugieren las estadísticas oficiales.
Las ciudades chinas de primer nivel, como Beijing y Shanghái, se han convertido en algunas de las más caras del mundo, con una relación cada vez mayor entre el precio de la vivienda y los ingresos que frustra a los jóvenes que intentan ingresar al mercado. Los medios incluso han acuñado un nuevo término, “seis billeteras”, para describir la forma en que las parejas jóvenes tienen que usar sus propias dos billeteras, y las de sus cuatro padres, para comprar una propiedad.
No obstante, los hogares chinos aún están dispuestos a invertir los ahorros de toda su vida en propiedades, siempre que los precios de la vivienda sigan aumentando. Camuflados bajo el término “vivienda de mejora”, que cuenta con el respaldo de la CEWC, muchos compradores de viviendas chinos buscan expresamente los beneficios potenciales de la inversión que han conocido durante las últimas dos décadas. Esto es sorprendentemente similar al comportamiento de los inversores durante los auges inmobiliarios en Japón y Estados Unidos.
Manejar las expectativas de los especuladores durante una racha de precios al alza es un arte. Si el mensaje es demasiado contundente y agresivo, se corre el riesgo de asustar al mercado y perforar la burbuja. Sin embargo, si no es lo suficientemente severo o explícito, el mercado puede ignorar las advertencias y continuar con su ola de compras. Este es el dilema del gobierno chino.
Para enfriar la especulación inmobiliaria, en los últimos 15 años los legisladores han implementado una serie de restricciones, todas las cuales finalmente se eliminaron. Después de todo, el sector inmobiliario de China se ha vuelto demasiado grande para quebrar. Después de algunos ciclos de moderación y relajación, incluso los primeros escépticos están convencidos de que los precios de la vivienda nunca caerán y que el apoyo del gobierno se mantendrá firme.
Su razón es que, dado que el sector de la vivienda genera ingresos fiscales críticos para el gobierno local y el crecimiento del producto interno bruto para Beijing, mientras los formuladores de políticas persigan un crecimiento de alta velocidad, no pueden darse el lujo de retirar su apoyo al mercado de la vivienda.
Pero eso ha cambiado. Si bien la velocidad del crecimiento sigue siendo un objetivo político importante, ya no es el único. En los últimos años, China ha iniciado una transición hacia un crecimiento más sostenible desde el punto de vista financiero, respetuoso con el medio ambiente y socialmente inclusivo.
La desaceleración económica en 2022 presenta algunas pruebas reales para los formuladores de políticas, no solo en lo que respecta al sector inmobiliario, sino también al modelo de crecimiento futuro de China. Las políticas recientes están dirigidas a estabilizar el mercado inmobiliario. Por muy tentador que pueda ser, volver a la mentalidad en la que la propiedad es un motor de inversión y crecimiento sería simplemente peligroso.
