Para Mary Pérez, nacida en Venezuela, es la carnicería, la charcutería italiana y un café francés en “Stratford Village”, al sur de Kensington High Street, lo que la mantiene en el próspero vecindario del oeste de Londres. El pequeño grupo de calles entre Earl’s Court Road, Stratford Road y Marloes Road, que también incluye pubs populares como The Abingdon, tiene un aire más tranquilo que la vía principal de la calle principal con su cadena de tiendas ligeramente desalentadora.
“Me encanta tener tiendas de alimentos de buena calidad en mi puerta y el ambiente europeo de la zona”, dice la madre de dos hijos, que trabaja en finanzas, sobre por qué ha vivido en Kensington durante 20 años. La acaban de reducir de tamaño de una casa unifamiliar a un apartamento de cuatro dormitorios en un edificio con portería cerca de Stratford Road.
“Tomó mucho tiempo encontrar el apartamento adecuado. Creo que pagué un precio justo por ello. [she declined to say how much] pero espere que las propiedades en el área pierdan valor ahora”.
Ella no está sola. Los agentes inmobiliarios coinciden en que los precios medios en el centro de Londres bajarán el próximo año. Knight Frank Research estima que será un 3 por ciento, mientras que Savills dice un 2 por ciento, mientras espera que el promedio nacional caiga un 10 por ciento.
En Kensington, los precios ya se están suavizando. Muchos listados de Rightmove en W8, un cuadrilátero entre Cromwell Road, Kensington Gardens, Notting Hill y Holland Park, han tenido reducciones de precios, en su mayoría pisos. Ahora se están haciendo ofertas más bajas en propiedades por debajo de £1 millón, el tramo del mercado más afectado por las tasas de interés, dice Andrew La’Personne del agente Marsh & Parsons después de que las tasas hipotecarias aumentaran en otoño.
La arquitectura de época, como aquí en Kynance Mews, junto con buenas escuelas, hacen que Kensington sea muy buscado
Por encima de 1 millón de libras, lo que abarca gran parte del mercado de Kensington, los compradores a menudo compran sin financiamiento, por lo que los aumentos de tasas no son un problema, dice. “Tenemos varios compradores que están alquilando y esperando que salga a la venta la casa adecuada”.
Una casa adosada victoriana de tres habitaciones en Holland Street, frente a Kensington Church Street, se puso en línea el mes pasado a £ 3,5 millones; tuvo cinco visionados en 48 horas y tres segundos visionados reservados la semana siguiente, pero no recibió ninguna oferta.
Sin embargo, ha sido un año ajetreado en el mercado de la vivienda familiar: el número de transacciones entre enero y noviembre fue un 52 % más alto que el promedio de cinco años hasta 2019 (aunque un 7 % menos que el nivel récord de 2021).
Al mismo tiempo, el precio promedio por pie cuadrado finalmente superó su pico de mercado de 2015 para llegar a £1939, según LonRes. Sin embargo, el precio medio de los pisos, de 1.544 libras esterlinas, todavía está un 4% por debajo de su pico de mercado hace siete años.
Holland Park es uno de los espacios verdes populares de la zona.
Se han reducido las nuevas consultas, dice Josh Grinling de Winkworth. “Tras el ‘minipresupuesto’ [on September 23] se han reducido varias propiedades sobrevaloradas”.
Andrew Weir, de London Central Portfolio, un agente de compras, informa que los compradores, incluido Pérez, se están volviendo más selectivos. “Se han estado vendiendo casas grandes, pero solo si una propiedad está en la calle derecha, o en el lado derecho de la calle; y si el diseño y todo lo demás funciona para ellos”.
Según Weir, dos ventas que se completaron a fines de noviembre fueron a compradores denominados en dólares estadounidenses que pagaron en efectivo. Una casa a un precio de referencia de 12 millones de libras esterlinas cerca de Holland Park ha sido comprada por una familia que ha estado alquilando en la misma plaza, dice. Cuando el tipo de cambio llegó a $1,13, pensaron que era un buen momento para comprar.
El otro es un apartamento de tres dormitorios en una mansión al sur de la calle principal por 3,5 millones de libras esterlinas. Ambos se vendieron por sus precios de guía, dice.
Según Weir, la llamada “casa correcta” a menudo se encuentra en “The Phillimores”: Phillimore Estate es una cuadrícula de villas adosadas y casas adosadas con fachada de estuco aproximadamente entre Holland Park y la estación de metro High Street Kensington.
Estas, y algunas casas al otro lado de Kensington Church Street, pueden ser más asequibles que las de las plazas con jardines premium de Notting Hill, que se han vendido por £4,000 por pie cuadrado, según LonRes. En marzo, un semi de cinco dormitorios en Brunswick Gardens se vendió por 8,4 millones de libras esterlinas, o 2462 libras esterlinas por pie cuadrado, solo alrededor de 898 000 libras esterlinas más de lo que se vendió en 2007.
Las buenas escuelas son una gran parte del atractivo de Kensington. A menudo se solicita la proximidad a Thomas’s Kensington en Cottesmore Gardens, y a las familias les gusta especialmente la adyacente Victoria Road, una larga calle sin salida bordeada de árboles de casas con fachada de estuco, dice Hermione Russell de la agencia inmobiliaria Russell Simpson.
Las últimas cuatro ventas en la calle han sido por más de £ 10 millones, con una casa adosada de siete habitaciones que se vendió en abril por £ 11 millones. Junto con Eldon Road y Cottesmore Gardens, Victoria Road es parte del área de conservación De Vere, una mezcla de casas georgianas tardías, villas victorianas tempranas y terrazas victorianas posteriores hacia Gloucester Road y Palace Gate.
Jardines de Brunswick © Harry Mitchell
Las propiedades con “precios correctos” todavía se están vendiendo, dice Grinling. En agosto, se anunció un piso de una habitación en la planta baja en Pembroke Place, una pequeña plaza de terrazas de colores pastel al sur de High Street, por 995.000 libras esterlinas. El piso se vendió en £ 975,000 a una familia asiática que compró para su hija que estudia medicina en el Imperial College. “El vendedor, que había gastado mucho en decoración de interiores, quería más de 1 millón de libras esterlinas, pero le dije que eso no era realista. Ha perdido £ 100,000 en la propiedad con el impuesto de timbre y los costos de renovación”, dice.
El mercado de alquiler de Kensington todavía está muy presionado, y la falta de propiedades disponibles hace que los precios se disparen. En lo que va de año, el alquiler promedio de una propiedad en W8 es un 24 por ciento más alto que en el mismo período del año anterior. La cantidad de propiedades de alquiler que cambiaron de manos disminuyó un 49 por ciento en la tasa anual promedio en los cinco años hasta 2019.
Una casa de cinco habitaciones en Stratford Road se ha alquilado recientemente por £4500 a la semana a una familia estadounidense, dice Sarah McIntyre, jefa de alquileres en Harrods Estates, mientras que hay una lista de espera de estudiantes extranjeros para apartamentos de una habitación en 375 Kensington High Street. , un bloque de apartamentos con servicios hacia Kensington Olympia con alquileres de £650-£675 por semana.
La remodelación del centro de exposiciones para incluir un lugar de música, teatro y restaurantes tiene como objetivo atraer a nuevas personas al área cuando se complete en 2024.
Oissila Lawton, originaria de París, y su esposo inglés Vincent adoran el área de Stratford Village, ya que han vivido en Kensington durante 35 años. “No queríamos vivir en Notting Hill y encontrar a Kensington más tranquilo y menos urbanizado que Chelsea”, dice sobre su decisión de permanecer en el área pero reducir su tamaño durante su retiro.
Hay muy buenos pubs y cafés aquí, y [it’s great] tener Holland Park y Kensington Gardens tan cerca con nuestros dos perros”, dice Oissila, que tiene sesenta y tantos años. “Muchos de nuestros vecinos también se están reduciendo localmente ahora”, agrega.
Guía de compra
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El 55 % de las propiedades vendidas en W8 en lo que va de 2022 han sido casas, con un precio de venta medio de 5,16 millones de libras esterlinas, según LonRes. La venta promedio de casas en Notting Hill (W11) durante ese tiempo fue de 5,7 millones de libras esterlinas.
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El Royal Borough of Kensington & Chelsea es la autoridad local del Reino Unido con el tercer número más alto de residentes no nacidos en el Reino Unido, con un 53,9 %, detrás de Brent y Westminster, según el censo de 2021.
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En el RBKC, los propietarios de viviendas en la franja media (D) del impuesto municipal deben pagar £1364 para el año 2022/23. En Enfield, el distrito londinense con la segunda proporción más alta de residentes con salarios bajos, es de 1.842 libras esterlinas.
Lo que puedes comprar. . .
Piso, Hornton Street, £ 825,000
Un apartamento de alquiler de un dormitorio en el tercer piso de un edificio que está a pocos pasos de la estación de metro de High Street Kensington. La propiedad, que mide unos 40 metros cuadrados, tiene un cargo por servicio anual de 1.750 libras esterlinas. Disponible a través de Marsh y Parsons.
Casa, Inkerman Terrace, 4,2 millones de libras esterlinas
Una casa adosada de cuatro habitaciones en una sección de Allen Street en el área de “Stratford Village”. El inmueble, de 204 m², se distribuye en cuatro plantas. Hay dos salas de recepción, un jardín y dos baños. Disponible a través de Knight Frank.
Proyecto de renovación, Strathmore Gardens, 8,25 millones de libras esterlinas
Una casa de seis dormitorios con dos fachadas de aproximadamente 482 m2, que necesita una reforma completa. La propiedad, que según Rightmove se puso a la venta por primera vez en abril, recientemente ha sufrido un recorte de precio. A través de Strutt & Parker.
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