Después de dos años de pronósticos exagerados de regreso al trabajo, muchos escritorios en todo el país todavía están vacíos. Pero en algunos pisos vacíos de los edificios de oficinas de Midtown Manhattan, el espacio no utilizado últimamente ha jugado un nuevo papel: el set de filmación.
La transformación de una oficina de la vida real en un facsímil en la pantalla chica es parte de la estrategia comercial de Backlot, un servicio de locación para producción de cine y televisión en Nueva York, que ofrece a los propietarios una forma de obtener ingresos de sus cubículos sin vida.
El auge en la producción de contenido y la demanda de locaciones genuinas han ayudado a que el negocio despegue, dijo Darren Goldberg, socio gerente y jefe de adquisiciones de Backlot. “Cuando filmas escenas para programas como ‘Billions’ o ‘Succession’, no se trata solo de una habitación”, dijo. “Se trata realmente de la autenticidad del medio ambiente”.
Se espera que el exceso de espacio de oficina que dejó la transición al trabajo remoto inducida por la pandemia siga siendo un problema persistente en las grandes ciudades de todo el país. El servicio que ofrece Backlot es solo una de las nuevas alternativas que se proponen a los propietarios con oficinas vacías. Algunos propietarios de edificios convierten edificios de oficinas en apartamentos y laboratorios de ciencias de la vida como una solución a largo plazo, pero otros buscan opciones a corto plazo que sean más baratas y fáciles de administrar, como renovar el espacio para acomodar autoalmacenamiento, gimnasios e incluso escuelas.
La tarea se complica por el costo creciente de cualquier tipo de renovación y la falta de tráfico peatonal en muchos centros y distritos de oficinas, dijo Brian Strawberry, economista jefe de la consultora FMI. “Dada la situación con el aumento de las tasas de interés, el clima económico y el costo de la construcción, es un gran desafío”, dijo. “Hay mucho riesgo ahí afuera”.
Backlot ofrece a las producciones de cine y televisión un fácil acceso a 22 millones de pies cuadrados de oficinas, restaurantes y locales comerciales en toda la ciudad de Nueva York. Al buscar y preparar locaciones y manejar el papeleo y las negociaciones con anticipación, la compañía convierte espacios vacíos en locaciones de filmación para alimentar la voraz demanda de contenido.
Por ejemplo, cuando la reactivación de la comedia de culto “Party Down” necesitaba filmar una escena rápida en Nueva York este año, Backlot lo hizo posible. Otras propiedades de Backlot se han utilizado en programas de televisión como “Harlem”, “The Watcher” y “Law & Order: Special Victims Unit”.
Los clientes de Backlot incluyen empresas hoteleras y de bienes raíces como Hines, RXR y Union Square Hospitality. “A los edificios de oficinas comerciales no les gusta interferir con sus inquilinos que pagan mucho, y no quieren que las 150 personas que vienen a filmar una película o un programa de televisión los molesten”, dijo Goldberg.
Un acuerdo para colocar toda la cartera del inversionista inmobiliario SL Green en Backlot ha generado “millones de dólares para nosotros en ingresos incrementales durante los últimos años”, dijo Steven M. Durels, vicepresidente ejecutivo de la firma, que promueve como el propietario comercial más grande de Nueva York.
El momento es bueno para empresas, como Backlot, que ofrecen usos alternativos para bienes raíces comerciales. Los alquileres de oficinas se han recuperado de las profundidades de la recesión, pero siguen bajando un 6,2 % en promedio a nivel nacional desde 2019, y las tasas de renovación han disminuido significativamente, según un informe de JLL, una empresa de servicios inmobiliarios. Un número récord de arrendamientos expirará en 2023, lo que obligará a los propietarios a repensar cómo llenan y obtienen ingresos de sus torres de oficinas.
El excedente de espacio para oficinas es del 20 al 40 por ciento, dependiendo de la ciudad, dijo Tracy Hadden Loh, miembro de la Institución Brookings que se enfoca en bienes raíces. “El desafío es que nadie ha descubierto cómo reutilizar esos enormes edificios de oficinas de la década de los 80 de un millón de pies cuadrados”, dijo.
“Necesitamos tomar este producto funcionalmente obsoleto que todavía se encuentra en una ubicación increíble y descubrir cómo no perder ese valor”, agregó.
Los propietarios creen que pueden ser creativos y accionar un interruptor para resolver el problema, pero no es tan simple reconfigurar espacios para nuevos inquilinos o conceptos comerciales, dijo David Bergeron, vicepresidente ejecutivo de Savills, una empresa de servicios inmobiliarios.
“Creo que necesitamos probar algunas de esas cosas”, dijo. “Pero diría que 99 de cada 100 de estos experimentos fallarán”.
La estrategia más común es convertir torres de oficinas en apartamentos o condominios. Tales conversiones aumentaron un récord del 43 por ciento en todo el país en 2021, creando 11,090 nuevos apartamentos, según una investigación de RentCafe, una división de la firma de software de bienes raíces Yardi Systems.
Pero las conversiones residenciales representan una pequeña fracción del espacio de oficinas vacante. La renovación de oficinas a menudo es prohibitivamente costosa y se ve obstaculizada por los requisitos del código de construcción y la dificultad de tallar dormitorios en grandes placas de piso.
Eso no ha impedido que algunas empresas emergentes intenten encontrar nuevos modelos comerciales para el espacio vacante. En Seattle y otros lugares, los líderes empresariales están experimentando con el comercio minorista para traer nuevos inquilinos a los espacios del centro, y las ciudades están estudiando planes para facilitar las conversiones residenciales.
Silofit, una empresa canadiense que convierte antiguas oficinas en gimnasios privados para entrenadores personales y sus clientes, ha ampliado recientemente su concepto a Miami. Y un puñado de nuevas empresas educativas y escuelas chárter, como Acton Academy en el Área de la Bahía, han experimentado con operar desde un espacio comercial renovado.
El espacio de oficinas en el centro también tiene un gran valor para la industria logística. Por ejemplo, Neighbor, un concepto de autoalmacenamiento de igual a igual que ayuda a los propietarios de edificios a sacar provecho del espacio no utilizado, ha experimentado un crecimiento significativo.
La plataforma explotó en popularidad en el último año, dijo Joseph Woodbury, director ejecutivo y cofundador de Neighbor. En comparación con hace un año, el sitio ahora tiene cuatro veces el espacio comercial que se utiliza activamente para el almacenamiento.
A medida que los propietarios buscan arrendar sus pisos y estacionamientos desocupados, más están dispuestos a firmar con Neighbor porque han dejado de creer que atraerán suficientes inquilinos, lo que prolonga la caída en las tasas de ocupación. “Muchos propietarios están empezando a darse cuenta de que será más grave de lo que esperábamos”, dijo Woodbury.
Otra alternativa es cambiar la forma en que se configuran y alquilan los espacios de oficina, una salida del modelo tradicional de un gran espacio con un arrendamiento de 10 años, que ha caído en desuso. Muchos propietarios han recurrido a la preparación de espacios para alquilar, de modo que los inquilinos potenciales tengan la opción de mudarse rápidamente y quedarse por períodos más cortos.
Codi, una empresa nueva de San Francisco, ofrece lo que equivale a un tiempo compartido para los inquilinos de oficinas al vincular a pequeñas empresas con horarios híbridos para que utilicen el mismo espacio en días alternos durante una semana típica. La empresa, que administra unas 50 ubicaciones en el Área de la Bahía y Nueva York, ha crecido un 40 por ciento en los últimos seis meses.
Codi también acaba de lanzar un servicio para arrendar espacio comercial no utilizado para reuniones fuera del sitio para empresas que se han mudado al trabajo remoto.
“El lugar de trabajo está pasando por un cambio masivo, y las empresas valoran más que nunca la facilidad, la velocidad y la flexibilidad”, dijo la directora ejecutiva de Codi, Christelle Rohaut. “La experiencia de oficina tradicional no ofrece eso”.
