En toda China, muchos gobiernos locales están al borde de la insolvencia. Algunas ciudades han reducido el salario de los funcionarios públicos. Los recortes al seguro de salud municipal han provocado protestas callejeras.
Los rescates del gobierno central son una posibilidad para rescatar a las ciudades de sus profundos problemas presupuestarios, pero China no ha recurrido a una fuente de ingresos que sería una opción obvia en otros países: los impuestos a la propiedad.
En China, donde el gobierno es dueño de la tierra, las localidades casi nunca cobran impuestos a los propietarios de viviendas para apoyar servicios como las escuelas. Las ciudades confían en cambio en la venta de arrendamientos a largo plazo a los desarrolladores de bienes raíces. Los ingresos de estas ventas de tierras se han desplomado en el último año.
El mes pasado, después de un esfuerzo de una década que involucró a 100.000 trabajadores, el gobierno central de China dijo que finalmente había descubierto quién es dueño de 790 millones de apartamentos y otras propiedades. Ese conocimiento significa que los funcionarios en Beijing podrían iniciar un sistema de impuestos a la propiedad a nivel nacional. Pero no se espera que lo hagan tan rápido. Los obstáculos van desde lo técnico (sería complicado) a lo económico (perjudicaría a los propietarios de viviendas en un momento delicado para el mercado inmobiliario) a lo político (expondría a los funcionarios del gobierno que son dueños de muchas casas).
La idea de introducir un impuesto a la propiedad no es nueva. El Comité Central del Partido Comunista, en muchos sentidos el máximo órgano de toma de decisiones de China, resolvió en 2003: “Cuando las condiciones lo permitan, se cobrará un impuesto a la propiedad unificado y estandarizado sobre los bienes inmuebles”.
Muchos economistas apoyan un impuesto inmobiliario, en particular Lou Jiwei, un ministro de finanzas jubilado que sigue siendo un líder intelectual entre los tecnócratas de China. “Un impuesto sobre la propiedad inmobiliaria es el tipo de impuesto más adecuado como impuesto local y debe ponerse a prueba lo antes posible una vez que la economía vuelva a crecer normalmente”, escribió en febrero.
Mao Zedong, el fundador de la China comunista, nacionalizó la tierra de China desde la década de 1940 hasta la década de 1960, se la arrebató a familias ricas, que fueron asesinadas en gran número, y transfirió la propiedad al estado. Desde la década de 1980, los gobiernos locales han cubierto muchos de sus costos de construcción de carreteras, operaciones escolares y otras actividades mediante el arrendamiento de grandes extensiones de esa tierra a desarrolladores.
Hasta el año pasado, las ventas de arrendamiento de tierras representaban el 7 por ciento de la economía china. En comparación, el promedio de los impuestos inmobiliarios en las 38 democracias industrializadas de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos es del 1,9 por ciento.
Estados Unidos depende particularmente de los impuestos a la propiedad. Los gobiernos locales recaudan el 3 por ciento del producto interno bruto del país cada año a través de estos impuestos y gastan gran parte para pagar las escuelas públicas.
Para China, recaudar dinero a través de arrendamientos de tierras funcionó bien durante mucho tiempo. Pero un desplome en cámara lenta del mercado de la vivienda ha provocado el incumplimiento de los bonos por parte de docenas de desarrolladores, que se han quedado luchando para terminar proyectos de apartamentos, y mucho menos para comprar terrenos para otros nuevos.
Los ingresos por la venta de tierras en las últimas décadas han permitido a China mantener bajos otros impuestos. Aunque China se llama a sí mismo un país socialista, prácticamente no tiene impuestos sobre ganancias de inversión, herencias o riqueza personal. Los gobiernos nacionales y locales dependen de una combinación regresiva de fuertes impuestos sobre las ventas, impuestos sobre los salarios e impuestos comerciales, además de los arrendamientos de terrenos a los desarrolladores.
¿Qué impide que China imponga un impuesto a la propiedad?
La resistencia pública a un impuesto a la propiedad es fuerte. Los propietarios de apartamentos creen que los impuestos inmobiliarios deberían ser responsabilidad de los desarrolladores, que ya han pagado generosamente al gobierno por el terreno para construir viviendas.
“La queja general es: ‘Ya hemos pagado tanto por un apartamento que no hay forma de que paguemos también un impuesto inmobiliario’”, dijo Shitong Qiao, profesor de derecho de la Universidad de Duke.
Otra dificultad es que los funcionarios locales, que están a cargo de diseñar un impuesto inmobiliario, tienen mucho que perder con uno. Una ventaja de los trabajos de la administración pública ha sido la oportunidad de comprar apartamentos por poco o nada, particularmente durante la década de 1990.
Con algunos apartamentos en las grandes ciudades que se venden por varios millones de dólares, y con altos funcionarios municipales que ganan solo $ 30,000 o $ 40,000 al año, imponer un impuesto anual del 1 por ciento podría reclamar todos sus ingresos. Un impuesto también podría exponer la riqueza de los funcionarios que especularon con la tierra.
La introducción de un impuesto a la propiedad podría hacer bajar los precios de la vivienda en un momento en que la construcción es débil en todas las ciudades, excepto en las más grandes. Muchos propietarios ya están preocupados por perder dinero en sus apartamentos.
“Las ciudades más pequeñas tienen una mayor necesidad de impuestos a la propiedad para equilibrar sus déficits presupuestarios, pero sus mercados inmobiliarios tampoco son tan fuertes como en las grandes ciudades”, dijo Zhu Ning, profesor del Instituto Avanzado de Finanzas de Shanghái.
¿Qué podría hacer China para comenzar a gravar los bienes inmuebles?
El año pasado, el gobierno central estudió la posibilidad de introducir un “impuesto de mansión” en los apartamentos y casas más grandes y lujosos de China, dijeron dos personas familiarizadas con la formulación de políticas económicas de China que insistieron en el anonimato porque no estaban autorizadas a discutir el tema públicamente.
Pero un impuesto a la mansión no ha avanzado debido a la preocupación de que podría dañar la ya frágil confianza en el mercado inmobiliario, dijeron ambas personas.
Una opción a largo plazo sugerida por expertos extranjeros como el profesor Qiao es exigir a los propietarios de apartamentos que comiencen a pagar impuestos cuando expiren los contratos de arrendamiento originales de sus edificios.
Algunos primeros arrendamientos de tierras después de la muerte de Mao fueron por tan solo 20 años y han expirado.
Pero los arrendamientos de terrenos residenciales más recientes han sido por 70 años. Esperar décadas para gravar muchos apartamentos no ayudaría a China a lidiar con su actual crisis fiscal.
Jia Kang, un exdirector de investigación del Ministerio de Finanzas que todavía asesora al ministerio, dijo que completar el sistema de registro de bienes raíces significaba que China estaba progresando hacia la promulgación algún día de un impuesto inmobiliario.
“El registro unificado de bienes inmuebles es el requisito previo más básico para optimizar la gestión del mercado inmobiliario”, dijo. “También desempeñará un papel en el respaldo de un futuro impuesto inmobiliario”.
li tu investigación aportada.
