Hay un viejo edificio de oficinas en Water Street en el Bajo Manhattan donde tendría todo el sentido del mundo crear apartamentos. El edificio de 31 pisos, que alguna vez fue la sede de AIG, tiene ventanas alrededor y una forma adecuada para unidades adicionales en las esquinas. En una ciudad con muy pocas viviendas, podría albergar entre 800 y 900 apartamentos. Justo al otro lado de la calle, una oficina no muy diferente a esta ya se ha convertido en vivienda, y otra está en camino.
Pero 175 Water Street tiene un problema: las oficinas en el distrito financiero se salvan de algunas reglas de zonificación que dificultan la conversión, siempre que se hayan construido antes de 1977. Y esta se construyó con seis años de retraso, en 1983.
“No hay nada en ese edificio (su construcción, su mecánica, su ingeniería estructural) que impida que se convierta”, dijo Richard Coles, socio gerente de Vanbarton Group, que ha desarrollado ambas conversiones al otro lado de la calle. Vanbarton también era propietario y pensó mucho en convertir 175 Water. Durante un tiempo pareció que Nueva York podría cambiar el corte de 1977, una reforma simple sin costo para estimular más conversiones que contó con el apoyo del alcalde Eric Adams y la gobernadora Kathy Hochul. Un simple trazo de un bolígrafo sería suficiente, dijo Coles.
Pero esa idea murió en la Legislatura estatal esta primavera, junto con el resto de la agenda de vivienda del gobernador. Cuando Vanbarton concluyó que no se avecinaba ningún cambio, vendió la propiedad.
Ese bloque de la ciudad hoy habla de un problema mucho más grande que el tambaleante sector de oficinas. Allí, la ciudad no ha evolucionado a pesar de que muchas cosas han cambiado a su alrededor: las necesidades de los residentes, la naturaleza de la economía, el surgimiento de nuevas amenazas como la crisis de la vivienda y el cambio climático.
Las ciudades saludables deben construir cosas nuevas y rehabilitar las viejas. Pero también realizan trucos regulares de transfiguración, convirtiendo bloques de construcción existentes en algo nuevo. Las fábricas se convierten en apartamentos tipo loft. Los muelles industriales se convierten en parques públicos. Los almacenes se convierten en oficinas de puesta en marcha y escenarios de restaurantes.
La pandemia obligó a las ciudades estadounidenses a realizar tales transformaciones, temporalmente. Convirtieron las aceras en restaurantes, los parques en hospitales, las calles en espacios abiertos. Ahora, en una escala más grande y duradera, necesitarán convertir las oficinas en apartamentos, los hoteles en viviendas asequibles, los estacionamientos en las aceras en carriles para bicicletas, las carreteras en rutas de tránsito, los parques de oficinas en vecindarios reales.
“Si estos últimos años nos han enseñado algo”, dijo Ingrid Gould Ellen, profesora de política y planificación urbana en la NYU, “es la necesidad de flexibilidad, la necesidad de estar abiertos a la sorpresa en la forma en que vamos a utilizar espacio.”
Pero durante décadas, esa flexibilidad se ha erosionado.
Las ciudades americanas han desarrollado un problema de conversión.
Una maraña de reglas
Ese problema es, más precisamente, una maraña de problemas interconectados.
Los códigos de zonificación se han vuelto extensos y más prescriptivos. Hemos agregado topes de velocidad bien intencionados al desarrollo, como revisiones ambientales y reuniones públicas, y a menudo se han utilizado para proteger intereses limitados sobre los de la sociedad.
Pedimos mucho más a los edificios hoy que hace décadas, incluido que sean accesibles, sostenibles, a prueba de huracanes y terremotos, que disuadan a las aves voladoras y proporcionen espacios públicos. Cada nuevo objetivo, si bien vale la pena, amplía la desconexión entre los edificios construidos hace décadas y lo que exige la regulación actual.
Y hemos desarrollado con el tiempo ideas más rígidas sobre el entorno construido: que la vivienda debe ganar valor indefinidamente, que los políticos deben asegurarse de que así sea, que los propietarios tienen derecho a vetar los cambios a su alrededor.
¿El efecto acumulativo actual, si desea convertir una oficina en un apartamento, o incluso convertir su porche trasero en una oficina en casa cerrada? El código de construcción dice que no. O la zonificación lo hace. O lo hacen los vecinos. O lo hace una frase en una ley estatal de décadas de antigüedad. O los políticos pidieron cambiar esa frase por declinar.
“Qué lío nos hemos creado”, dijo Emily Talen, profesora de urbanismo en la Universidad de Chicago que ha estudiado zonificación, o “la veta madre de las reglas de la ciudad”.
Estas reglas en muchas ciudades dicen con precisión cuántos lugares de estacionamiento se necesitan por cien pies cuadrados de casa de empeño (diferente del estacionamiento necesario por cien pies cuadrados de tienda de muebles). Explican en detalle las florituras arquitectónicas que los constructores deben aplicar, la superficie mínima en acres que puede ocupar una casa o el tamaño de las unidades individuales en un edificio de apartamentos.
Hoy en día, muchos mandatos están desvinculados de su intención original. (¿Mantener los mataderos alejados de las casas reales? ¿Asegurarse de que nadie viva encima de los escaparates de tiendas de leña que podrían incendiarse?)
“Has perdido completamente de vista qué tipo de ciudad estás tratando de conseguir con todas esas reglas”, dijo el profesor Talen.
Estas reglas impiden las conversiones en particular. En Nueva York, un hotel requiere un patio trasero de 20 pies. Pero un edificio residencial requiere uno de 30 pies. ¿Eso significa que los desarrolladores deberían cortar la parte trasera de los hoteles para hacer viviendas? ¿Por qué trazamos líneas tan finas entre los edificios donde la gente duerme a corto plazo y aquellos donde la gente duerme permanentemente? La mayoría de las ciudades estadounidenses hace un siglo no veían una distinción tan marcada.
¿Y por qué permitiríamos que un edificio de oficinas se convierta en vivienda mientras que otro al otro lado de la calle no?
El umbral de 1977 en el Bajo Manhattan (y 1961 en otras partes de la ciudad) es muy importante porque las reglas de zonificación en el área dicen que los edificios de oficinas pueden tener un volumen mayor que los residenciales. Como resultado, solo alrededor de la mitad del edificio de AIG puede convertirse legalmente en vivienda.
Si eso suena tonto, los edificios más antiguos pueden ignorar esta regla; se pueden convertir completamente en viviendas, con algunos requisitos relajados de luz, aire y patio. Para ellos, la ciudad les dio un poco más de flexibilidad.
Pero eso es raramente lo que sucede.
“Es bastante claro cuando observas los códigos de zonificación, durante el último siglo que han existido códigos de zonificación, que solo se han vuelto más largos y complejos”, dijo Sara Bronin, arquitecta y experta en derecho que ayudó a reescribir la zonificación en Hartford, Connecticut. El código original de Nueva York de 1916 tenía unas 14 páginas. Hoy, son casi 3.500 páginas.
Las ciudades han acumulado más prohibiciones, más prescripciones, más cuadros anexos. Más enganches.
“Tengo un nombre para la acumulación de esas cosas”, dijo Phil Wharton, un desarrollador con sede en Nueva York. “Yo lo llamo la chapuza”.
Donde el no es la norma
Hay otra parte de esta historia que no se trata de leyes y reglas formales, sino de la política y la cultura que han surgido junto a ellas.
Los funcionarios de transporte de la ciudad, por ejemplo, generalmente no están obligados por ley a realizar reuniones públicas para cada carril para bicicletas, o deferir a los propietarios cercanos con cada ruta de autobús. Las ciudades en general tienen el poder de modificar las calles y los espacios públicos para el bien público. Pero de todos modos sucede algo similar: los vecinos todavía dicen que no, o un político local lo hace, o alguien amenaza con demandar. Y la ciudad concede (o pierde años intentando no hacerlo).
Estas fuerzas informales a menudo son tan poderosas como los códigos legales, pero pueden ser aún más difíciles de cambiar, dijo Noah Kazis, profesor de derecho de la Universidad de Michigan. Los legisladores pueden reescribir una ley que limite la densidad de edificios residenciales, pero es una tarea más grande eliminar la idea de que los propietarios de viviendas cercanas pueden vetar la densidad.
Esta oposición cultural al cambio (y deferencia a los vecinos) surge en parte de la era de la renovación urbana. También se deriva de la creciente dependencia de los estadounidenses de la vivienda como vehículo para generar riqueza. Cuantas más personas cuenten con el aumento del valor de las propiedades, más probable es que bloqueen el cambio que temen que pueda dañarlo.
Los estadounidenses también se han vuelto más conservadores sobre el cambio a medida que la sociedad se ha vuelto más rica, sugirió el profesor Kazis.
“Si retrocedes 70 años, o 100 años, o 150 años, había un entendimiento general de que el stock de viviendas o el diseño del vecindario simplemente no era lo suficientemente bueno. La gente no tenía plomería”, dijo. “Entonces, cómo arreglar eso podría estar en juego, pero si arreglarlo no lo estaba. Y eso ya no es cierto”.
El universo de cambios que todos podemos estar de acuerdo en que son necesarios se ha reducido.
La inflexibilidad también ha demostrado ser lucrativa, o al menos económicamente viable, para individuos y ciudades enteras. La vivienda escasa aumenta el valor de las propiedades y las arcas fiscales.
En ciudades como San Francisco y Nueva York, la gente se dio cuenta de que no necesitaban un nuevo crecimiento y desarrollo para prosperar, dijo Eric Kober, ex funcionario del Departamento de Planificación Urbana de Nueva York y miembro principal del Instituto Manhattan. Esa realidad fiscal fomentó la política de decir no, dijo.
“Es una caja en la que nos hemos metido”, dijo. “Y es posible que no encontremos una salida hasta que suceda algo realmente malo”.
La pandemia, la crisis de personas sin hogar y las altas vacantes en los cargos hasta ahora no han sido tan importantes en Nueva York, dijo.
Un ejemplo: la pandemia pareció ofrecer a los desarrolladores sin fines de lucro una rara oportunidad de convertir hoteles cerrados en viviendas asequibles. Breaking Ground, un desarrollador de viviendas de apoyo sin fines de lucro, pensó que había encontrado la propiedad perfecta: el Paramount Hotel vacío en Midtown Manhattan, cerca de los clientes sin hogar de Breaking Ground y en un vecindario donde no había podido pagar bienes raíces en años.
El acuerdo finalmente fracasó debido a las objeciones del sindicato local de trabajadores del hotel. Ahora los hoteles vacíos a precios de ganga ya no están disponibles. Y ninguno en Manhattan se ha convertido en vivienda asequible.
“Hubo una oportunidad allí, una oportunidad de tiempo limitado, que desafortunadamente nosotros y probablemente otros perdimos”, dijo Brenda Rosen, presidenta de Breaking Ground.
En el Paramount a principios de este año, la ciudad abrió otro tipo de vivienda temporal: un refugio de emergencia para migrantes.
‘Estamos en un momento diferente’
Las reglas que permiten la conversión de oficinas en el Bajo Manhattan datan de una era con ecos de hoy. A mediados de la década de 1990, el distrito financiero se vio afectado por una recesión inmobiliaria. Wall Street estaba perdiendo bancos por fusiones y oficinas más modernas en otros lugares. La gente temía un exceso de edificios obsoletos y vacíos en lo que alguna vez fue la propiedad inmobiliaria más valiosa de Estados Unidos.
La respuesta de la ciudad en ese momento sembró la transformación a largo plazo del distrito financiero en un lugar donde hoy viven más de 80.000 personas.
“Había una sensación dentro del gobierno de que se podía jugar con la mecánica del desarrollo económico y la política social y crear una situación general mejor para el público”, dijo Carol Willis, historiadora de la arquitectura y directora del Museo de Rascacielos. Y había una creencia más amplia que ahora parece perdida, dijo, de que la gente podía confiar en que el gobierno hiciera eso.
Hoy, dijo, “estamos en un momento diferente”.
Y, sin embargo, a medida que el entorno construido se ha vuelto menos flexible, ha sucedido algo totalmente opuesto en los patrones de cómo vivimos. Muchos ahora quieren que sus hogares sean oficinas y que sus oficinas se sientan como hogares y que las habitaciones libres funcionen como hoteles. Las tiendas cercanas son un placer para muchos hoy en día, no una molestia.
“La forma en que vivimos no se trata de separar esas cosas, están mucho más integradas”, dijo Amit Price Patel, un diseñador urbano de la firma Dialog que ha trabajado durante mucho tiempo en proyectos de conversión. “La dificultad es que nuestras actividades son más ágiles que la infraestructura física que habitamos”.
Resolver eso requeriría, primero, que todos estemos de acuerdo en que una ciudad más ágil será mejor.
