Un fondo de inversión en bienes raíces incumplió recientemente $750 millones en hipotecas para dos rascacielos de Los Ángeles. Una firma de capital privado recortó el valor de su inversión en Willis Tower en Chicago en casi un tercio. Y un gran propietario de Nueva York está tratando de extender la fecha límite para pagar un préstamo para una torre de oficinas en Park Avenue.
Los distritos de oficinas en casi todas las ciudades de EE. UU. han estado bajo una gran tensión desde que la pandemia vació los lugares de trabajo e hizo que trabajar desde casa fuera común. Pero en los últimos meses, la crisis ha entrado en una fase tensa que podría dañar las economías locales y causar golpes financieros a los inversores inmobiliarios y a decenas de bancos.
Los prestamistas son cada vez más reacios a otorgar nuevos préstamos a los propietarios de edificios de oficinas, especialmente después del colapso de dos bancos el mes pasado.
“No quieren hacer nuevos préstamos para edificios de oficinas porque no quieren más exposición”, dijo Scott Rechler, un arrendador de Nueva York que es un jugador importante en el mercado de oficinas de la ciudad y forma parte de la junta directiva del Banco de la Reserva Federal. de Nueva York
El momento del retroceso de los préstamos no podría ser peor. Los propietarios deben refinanciar cerca de $137 mil millones en hipotecas de oficinas este año y casi medio billón de dólares en los próximos cuatro años, según Trepp, una firma de datos de bienes raíces comerciales. La campaña de la Reserva Federal para combatir la inflación mediante el aumento de las tasas de interés también ha elevado sustancialmente el costo de los préstamos que aún se ofrecen.
La falta de voluntad de los bancos para prestar y la desesperación de los propietarios de edificios por obtener crédito han creado un enfrentamiento. Los prestamistas quieren otorgar préstamos y otorgar otros nuevos solo si pueden obtener mejores condiciones. Muchos propietarios están retrocediendo, y algunos amenazan con incumplir, apostando efectivamente a que los bancos y los inversores perderán más en una ejecución hipotecaria.
La forma en que se resuelven las negociaciones privadas entre los prestamistas y los propietarios de edificios podría tener ramificaciones importantes. Los incumplimientos podrían aumentar la presión sobre los bancos regionales y ayudar a empujar la economía a la recesión. Los ingresos del impuesto a la propiedad local, que ya están bajo presión, podrían caer en picado, obligando a los gobiernos a cortar los servicios o despedir trabajadores.
“Lo que estamos viendo es este baile entre prestamistas y propietarios”, dijo Joshua Zegen de Madison Realty Capital en Nueva York, una firma que se especializa en financiamiento para proyectos inmobiliarios comerciales. “Nadie sabe cuál es el valor correcto. Nadie quiere recuperar un edificio”, dijo, y agregó que los propietarios de edificios tampoco quieren invertir capital nuevo.
Agregó que el sector de oficinas estaba sintiendo mucho más estrés que otros tipos de bienes raíces comerciales como hoteles y edificios de apartamentos.
Algunos expertos de la industria son optimistas de que, con el tiempo suficiente, los propietarios de edificios y sus prestamistas llegarán a compromisos, evitando ejecuciones hipotecarias o una gran pérdida en los ingresos por impuestos a la propiedad porque todos quieren minimizar las pérdidas.
“No lo veo como algo que vaya a resultar en un riesgo sistemático”, dijo Manus Clancy, director gerente sénior de Trepp. “No va a derribar a los bancos, pero podría ver algunos bancos que tienen problemas. Nada se resuelve rápidamente en este mercado”.
Los préstamos para edificios comerciales suelen ser más fáciles de extender o modificar que las hipotecas para viviendas. Las negociaciones están a cargo de ejecutivos bancarios o firmas financieras especializadas llamadas servicers, que actúan en nombre de los inversionistas que poseen valores respaldados por una o más hipotecas comerciales.
Pero llegar a un acuerdo aún puede ser difícil.
La compañía del Sr. Rechler, RXR, recientemente dejó de hacer los pagos de un préstamo que utilizó para financiar la compra de 61 Broadway en el centro de Manhattan. Su empresa recuperó su inversión original en el edificio después de vender casi la mitad de su participación a otro inversionista hace varios años, dijo. Agregó que el prestamista, Aareal Bank, una institución alemana, estaba considerando vender el préstamo y el edificio.
“En este mercado sin liquidez, ¿pueden vender ese préstamo? ¿Pueden vender el edificio? dijo el Sr. Rechler. Aareal Bank se negó a comentar.
Eric Gural es codirector ejecutivo de GFP Real Estate, una empresa familiar que tiene participaciones en varios edificios de oficinas de Manhattan, en su mayoría antiguos. Se ha visto envuelto en casi siete meses de negociaciones con un banco para extender un préstamo de $30 millones en un edificio en Union Square, y solo le quedan dos meses de hipoteca.
“Estoy tratando de obtener una extensión de un año en un préstamo existente para poder ver cómo se ven las tasas de interés el próximo año, que probablemente sean mejores de lo que son ahora”, dijo el Sr. Gural. “El trabajo híbrido ha creado miedo en los bancos”.
Aunque muchos trabajadores han regresado a las oficinas al menos algunos días a la semana, el 18,6 por ciento del espacio de oficinas de EE. UU. está disponible para alquilar, según Cushman & Wakefield, una firma de servicios de bienes raíces comerciales, la mayor cantidad desde que comenzó a medir las vacantes en 1995.
Los fondos públicos de pensiones, las compañías de seguros y las firmas de fondos mutuos que invierten en bonos respaldados por hipotecas comerciales también tienen interés en que los problemas se resuelvan o se posterguen. Una ola de ejecuciones hipotecarias reduciría el valor de sus valores.
Muchas de las hipotecas que más preocupan a los analistas involucran edificios en Chicago, Los Ángeles, Nueva York, San Francisco y Washington, ciudades donde hay un exceso de espacio vacante o donde los trabajadores son reacios a regresar a las oficinas.
Una de esas propiedades es Willis Tower de 108 pisos en Chicago, el tercer edificio más alto del país, después de One World Trade Center y Central Park Tower, ambos en Manhattan. La gigantesca firma de capital privado Blackstone lo compró por alrededor de $1.300 millones en 2015 y se comprometió a gastar $500 millones en la renovación del edificio de 50 años, anteriormente la Torre Sears, incluida la adición de espacio comercial y una terraza en la azotea.
Pero en diciembre, United Airlines, el inquilino más grande del edificio, pagó un cargo por cancelación anticipada y desocupó tres pisos; la empresa todavía ocupa 16 pisos. Ese mes, alrededor del 83 por ciento del edificio estaba ocupado, según KBRA Analytics, una firma de investigación y datos crediticios. Blackstone cuestiona esos números; Jeffrey Kauth, un vocero de la empresa, dijo que “aproximadamente el 90 por ciento del espacio de oficinas está alquilado”.
Blackstone notificó recientemente a algunos de sus inversionistas de fondos de bienes raíces que había reducido el valor de su inversión de capital en Willis Tower en $ 119 millones, o 29 por ciento, dijo una persona informada sobre el asunto, que habló bajo condición de anonimato para discutir asuntos confidenciales. información financiera.
En marzo, Blackstone obtuvo una cuarta prórroga de la hipoteca de 1330 millones de dólares, lo que adelantó la fecha de vencimiento hasta el próximo año, según Trepp. Según los términos del préstamo, la empresa puede buscar otra prórroga de un año el próximo año.
Blackstone dijo que solo alrededor del 2 por ciento de los fondos inmobiliarios de la empresa se invirtieron en edificios de oficinas, mucho menos que hace una década.
Incluso las calles con algunas de las propiedades inmobiliarias más caras del país no son inmunes.
En Manhattan, el propietario de 300 Park Avenue, un edificio de oficinas al otro lado de la calle del Waldorf Astoria, busca una extensión de dos años en un préstamo de $485 millones que vence en agosto, según KBRA Analytics. La propiedad es propiedad de una empresa conjunta que incluye a Tishman Speyer y varios inversores anónimos.
El edificio de 25 pisos, construido en 1955, es la sede de Colgate-Palmolive. Pero el conglomerado de productos de consumo está reduciendo su presencia allí.
“Solicitamos que nuestro préstamo sea transferido al administrador especial mucho antes de su vencimiento para que podamos trabajar juntos en una extensión mutuamente beneficiosa”, dijo Bud Perrone, vocero de Tishman Speyer.
Fitch Ratings rebajó partes de un acuerdo de bonos que incluye el préstamo de 300 Park Avenue el otoño pasado porque algunos inquilinos se habían ido del edificio, y una parte del bono con calificación más baja ahora cotiza a alrededor de 85 centavos por dólar.
En todo el país, un fondo de inversión relacionado con el gigante inmobiliario Brookfield Properties incumplió el pago de $750 millones de préstamos para Gas Company Tower y un edificio cercano, 777 Tower, en el centro de Los Ángeles, lo que generó una posible ejecución hipotecaria o una venta de las propiedades. , según el fondo.
Andrew Brent, portavoz de Brookfield, dijo en un comunicado enviado por correo electrónico que los edificios de oficinas que sufrían desafíos financieros eran “un porcentaje muy pequeño de nuestra cartera”.
Incluso cuando los propietarios de edificios luchan con las vacantes y las altas tasas de interés, algunos han encontrado una manera de poner sus propiedades sobre una base más sólida.
Los propietarios del edificio Seagram en 375 Park Avenue en Manhattan han estado trabajando para refinanciar una porción de $200 millones de un préstamo que vence en mayo mientras encuentran nuevos inquilinos para llenar varios pisos que antes ocupaba Wells Fargo.
RFR Holding, un grupo de inversión dirigido por Aby J. Rosen y Michael Fuchs, compró el edificio de 38 pisos en 2000 por $379 millones. Para atraer a los empleados de vuelta a la oficina, RFR construyó el año pasado un “patio de recreo” de $25 millones en un garaje subterráneo que está equipado con un muro de escalada y canchas de pickleball y baloncesto. Cuatro nuevos inquilinos firmaron contratos de arrendamiento en los últimos meses, según Trepp.
Incluso con todo el espacio vacante, algunos propietarios como RXR del Sr. Rechler todavía quieren construir nuevas torres. RXR sigue adelante con los planes para construir lo que podría ser uno de los edificios más altos del país en 175 Park Avenue.
“Es único en su tipo en lo que es y siempre será uno de los mejores mercados de oficinas del mundo”, dijo, refiriéndose a la torre.
