Brett Christophers es profesor en el Instituto de Vivienda e Investigación Urbana de la Universidad de Uppsala y autor de ‘Nuestras vidas en sus carteras: por qué los administradores de activos son dueños del mundo’
El reciente alboroto en torno al fideicomiso de inversión en bienes raíces de Blackstone ha servido como un recordatorio oportuno de uno de los desarrollos financieros más notables en los últimos tiempos: el paso a gran escala de las instituciones de inversión a la propiedad del mundo físico que nos rodea.
Los días en que los administradores de activos poseían solo activos financieros quedaron atrás.
Por supuesto, esto es importante por muchas razones, pero principalmente porque al poseer “activos reales”, los administradores de activos influyen directamente en la vida cotidiana de las personas de una manera que no ocurre con la propiedad de activos financieros. Aquellos que controlan los activos que brindan servicios de los que simplemente no podemos prescindir, como energía, vivienda y agua, son particularmente poderosos.
Una pregunta clave, que no es fácil de responder, es ¿cuánto de este material físico esencial poseen realmente los administradores de activos?
Bueno, una estimación reciente fijó los activos bajo administración (AUM) de los 100 administradores de inversiones de infraestructura más grandes del mundo en más de $ 1.65 billones. ¿Significa esto que la infraestructura que poseen vale 1,65 billones de dólares? No, en realidad es mucho más que eso.
AUM se refiere al valor de mercado del capital invertido, pero la mayoría de las inversiones de gestión de activos en infraestructura serán apalancadas. De manera conservadora, supongamos un apalancamiento promedio del 45 por ciento. Eso implicaría que controlan 3 billones de dólares en activos físicos.
La vivienda es más difícil de controlar. Sorprendentemente duro. Pero al hacer ingeniería inversa a partir de datos de INREV, la Asociación Europea de Inversores en Bienes Raíces No Cotizados, así como de administradores de activos individuales como Axa Investment Managers y Blackstone, probablemente estemos viendo un número en algún lugar al norte de $ 1 billón. .
Entonces, si podemos estimar de manera conservadora el valor de la vivienda y la infraestructura controlada por los administradores de activos en $ 4 billones, la pregunta de seguimiento obvia es cómo afectará la “nueva” era de inflación y tasas de interés más altas. ¿Se mantendrán, torcerán o se retirarán los inversores?
Hay un argumento de que se retirarán. Después de todo, una de las principales razones por las que la inversión en vivienda e infraestructura floreció en los años posteriores a la crisis financiera fue el relativo atractivo de los rendimientos constantes en un entorno de tipos de interés bajos. Ahora puede obtener casi el 5 por ciento en bonos corporativos con calificación triple A. Además, el apalancamiento que usaría un administrador de activos para impulsar los rendimientos ya no es tan barato como las fichas.
Pero aquí está la cosa. No hay (por ahora al menos) ninguna evidencia de que los inversores se retiren de la vivienda o la infraestructura, o incluso que simplemente se queden. De lo contrario; parece que se están duplicando.
Apenas pasa un día sin noticias de este o aquel inversor aumentando su asignación a vivienda, infraestructura o ambos. La asignación actual promedio a la infraestructura era del 4,6 % a fines de 2021, pero la asignación objetivo promedio aumentó un 6,6 %, según Institutional Investor.
Tiene sentido que los inversores quieran seguir invirtiendo dinero en viviendas e infraestructura. Los bienes raíces residenciales son ciertamente una mejor cobertura contra la inflación que las propiedades comerciales. Y la infraestructura es una cobertura aún mejor, especialmente en el caso de los activos regulados, donde los aumentos de tarifas vinculados a la inflación a menudo están garantizados por contrato.
Mientras tanto, cualquiera que pensara que el aumento del costo de la deuda podría convertirse en un obstáculo claramente no había contado con el ingenio infinito de los administradores de activos. ‘¿Nuestras fuentes tradicionales de deuda son más caras? Bien, entonces, simplemente suministrar la deuda nosotros mismos!’
En 2018, el director de Brookfield Asset Management, Bruce Flatt, le dijo a mainFT que solo llevábamos una década de una “transformación” de medio siglo en el mundo de la infraestructura, y predijo que en 50 años “la mayor parte de la infraestructura del mundo será transferida a manos privadas”. .
En resumen, el mundo debería estar preparado para una mayor inversión de los administradores de activos en los cimientos físicos de la economía global y nuestras propias vidas, no menos.
