La medida en que los propietarios de viviendas hipotecados del Reino Unido en acuerdos de tasa fija han estado protegidos del aumento de los costos de la vivienda durante la última década en comparación con los inquilinos se destaca en una nueva investigación que advierte sobre las difíciles condiciones de refinanciamiento en los próximos meses.
Los propietarios-ocupantes hipotecados descubrieron que sus costos anuales de vivienda aumentaron un 26 por ciento en los 10 años hasta fines de 2022, en comparación con un aumento del 36 por ciento en los costos de alquiler para los inquilinos.
Los costos anuales de los intereses hipotecarios cayeron un 19 % a £29 mil millones durante la década hasta 2022, pero los costos de reembolso del capital aumentaron un 77 % a £55 mil millones, según la investigación de la agencia inmobiliaria Savills. Si bien las tasas de interés se mantuvieron en niveles ultrabajos durante gran parte de la última década, los precios de la vivienda en el Reino Unido aumentaron considerablemente y las hipotecas de solo interés eran menos comunes que los préstamos de reembolso de capital.
Centrándose en 2022, los investigadores encontraron que los inquilinos de viviendas asequibles, sociales y del sector de alquiler privado pagaron 93.400 millones de libras esterlinas en costos de alquiler, en comparación con 84.300 millones de libras esterlinas para los costos hipotecarios de los propietarios-ocupantes. Los costes hipotecarios medios para el año fueron de 10.060 libras esterlinas, en comparación con las 11.689 libras esterlinas de las rentas anuales medias en el sector privado.
Aquellos con hipotecas de tasa fija vieron aumentar sus costos de vivienda en un 1,3 por ciento entre 2021 y 2022, mientras que aquellos con tasas variables experimentaron un aumento dramático del 50,2 por ciento.
Lucian Cook, director de investigación residencial de Savills, dijo: “Muestra hasta qué punto tener una hipoteca de tasa fija ha aislado a los propietarios del aumento de los costos de la vivienda. Sabemos que el aumento en los costos de las hipotecas no se ha materializado por completo debido a la cantidad de personas que tienen acuerdos de tasa fija”.
Las tasas de interés hipotecarias en acuerdos fijos alcanzaron alrededor del 6 por ciento en octubre de 2022 luego de los aumentos de tasas del Banco de Inglaterra y la agitación del “mini” presupuesto de septiembre. Desde entonces, han vuelto a caer a alrededor del 4 por ciento, pero se mantienen muy por encima del 1-2 por ciento de las ofertas que se ofrecen en 2021.
Muchos prestatarios ahora enfrentan un ajuste de cuentas mientras buscan refinanciar un acuerdo de tasa fija a estas tasas más altas.
La Autoridad de Conducta Financiera dijo la semana pasada que alrededor de 200,000 hipotecas no habían cumplido con los pagos para junio de 2022 y otras 45,000 estaban “exigidas financieramente”, lo que significa que sus pagos hipotecarios mensuales estaban por encima del 30 por ciento de los ingresos familiares. Espera que este último grupo crezca a 356.000 para junio de 2024.
En cuanto a los alquileres, las presiones sobre los inquilinos fueron subrayadas por una investigación del sitio web de propiedades Rightmove el viernes, que encontró que el 42 por ciento de los inquilinos en 10 ciudades importantes del Reino Unido estaban contactando a agentes de arrendamiento para mudarse de alojamiento de la ciudad a lugares más baratos en la periferia o más allá, hasta del 28 por ciento en febrero de 2020. Rightmove dijo que el aumento de los alquileres, el aumento de los costos de vida y la falta de viviendas disponibles para mudarse estaban detrás del éxodo.
El alquiler promedio exigido por los propietarios de viviendas en los centros de las ciudades aumentó un 12 por ciento respecto al año pasado, agregó, mientras que la demanda se duplicó con creces (un 125 por ciento más) desde febrero de 2020. Londres lideró las ciudades donde los inquilinos buscaban mudarse más lejos. fuera, seguida por Sheffield y Manchester.
Sarah Bush, jefa de alquileres de la agencia inmobiliaria Cheffins en Cambridge, dijo que a medida que aumentan los alquileres, los inquilinos buscan alquilar lo que pueden pagar, en lugar de esperar por una propiedad en el lugar correcto. “Las familias que necesitan alquilar propiedades con tres o cuatro dormitorios a menudo tienen que recurrir a las propiedades de la aldea simplemente para obtener el espacio que necesitan a un nivel asequible”.
El Presupuesto de esta semana tenía poco que ofrecer a los inquilinos, compradores primerizos o propietarios hipotecados que luchan con costos de vivienda más altos. La Oficina de Responsabilidad Presupuestaria pronosticó que la inflación caería al 2,9 por ciento para fines de este año, lo que puede conducir a una mayor relajación de las tasas de interés para los prestatarios hipotecarios. Pero la demanda máxima de refinanciamiento de hipotecas se espera para los próximos dos trimestres.
“Habrá una mayor presión alcista sobre los costos de la vivienda en 2023”, dijo Cook. “Eso significa que la asequibilidad de la vivienda probablemente se convertirá más en un problema político, a medida que nos acercamos a las próximas elecciones generales”.
La investigación de Savills combinó datos de fuentes oficiales, incluida la Oficina de Estadísticas Nacionales, el Banco de Inglaterra, la Encuesta de vivienda inglesa y el Censo de 2021. Examinó el capital y los intereses de las hipotecas y los alquileres como los principales componentes de los costos de la vivienda, pero no incorporó las facturas de servicios públicos, los impuestos u otros pagos.
