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Los inquilinos están atrapados en un “punto débil” financiero a medida que las tasas alcanzan su punto máximo en el Reino Unido, admiten en privado los banqueros senior. La evidencia de esto puede surgir en los resultados financieros de medio año de los prestamistas de la calle esta semana. Pero el dolor ya comenzó para un conocido.
Dan, un fanático de la poesía y el punk rock de 23 años, está intentando la complicada alquimia de convertir un título en artes de la era de Covid en un empleo decentemente pagado. Todavía pasa un día a la semana solicitando trabajo y cuatro días trabajando en una tienda. Lo que ha cambiado es que ahora también pasa los fines de semana trabajando detrás de una barra.
Es la única forma de cubrir un fuerte aumento en el alquiler de su dormitorio.
Dan es un miembro reciente de Generation Rent, definido como británicos más jóvenes que han sido excluidos del mercado inmobiliario y pagan un porcentaje sustancial de sus ingresos en alquiler. Este grupo está particularmente expuesto a tasas más altas. Suelen ocupar propiedades de propietarios del sector privado.
El problema aquí son las hipotecas de compra para alquiler. Los dueños de 2 millones de propiedades privadas de alquiler dependen de estos créditos. La mayoría son solo de interés. Eso significa que los prestatarios no pueden reducir los reembolsos para cubrir los cargos por intereses más altos como lo pueden hacer la mayoría de los propietarios-ocupantes.
El costo del servicio de una hipoteca de compra para alquilar se ha duplicado desde que el Banco de Inglaterra comenzó a subir las tasas a fines de 2021. Ahora se ubica en 6.8 por ciento para una solución típica de cinco años, según Moneyfacts.
Ese es un gran éxito para los propietarios que compran para alquilar cuando vuelven a hipotecar. Intentarán pasar parte o todo a los inquilinos.
El costo del alquiler de alojamiento privado aumentó al 5,1 por ciento en los 12 meses hasta junio. Pero el aumento de nuevos alquileres supera el 10 por ciento anual, según encuestas de la industria. Se trata de un gran aumento cuando hasta un tercio de sus ingresos cubren un alquiler de más de 1000 libras esterlinas al mes, como ocurre con la mayoría de los inquilinos en Inglaterra. También está en línea con la inflación de los precios minoristas.
El BoE está consciente del problema. En su reciente informe de estabilidad financiera, la Vieja Dama predijo que la tensión financiera aumentaría de manera alarmante en el sector.
La métrica crucial aquí es el índice de cobertura de intereses, que expresa las rentas como un porcentaje de los cargos por intereses. Un propietario generalmente necesita una proporción prevista de más del 125 por ciento para obtener una hipoteca de compra para alquilar. Después de caer por debajo de este nivel, es probable que se produzcan atrasos, impagos y embargos.
El BoE calcula que, en igualdad de condiciones, la proporción de propietarios que compran para alquilar que caen por debajo del umbral aumentará del 3 por ciento a poco más del 40 por ciento para fines de 2025. Eso equivaldría a 800,000 propiedades alquiladas bajo presión.
Los propietarios ya están rescatando. Hubo alrededor de 100,000 ventas netas de propiedades de compra para alquilar en 2022. La cantidad de viviendas en el Reino Unido disponibles para alquilar se ha desplomado a un mínimo de 14 años.
“Los propietarios están vendiendo porque sus sumas no cuadran”, dice Ray Boulger de los asesores hipotecarios John Charcol. “Eso está ejerciendo una presión al alza sobre los alquileres”.
La letanía de problemas que enfrenta Generation Rent requiere calificación. En primer lugar, se generan grandes retrasos en la transmisión de tarifas más altas a los inquilinos. Las hipotecas BTL se refinancian a cuentagotas. No se avecina el borde del precipicio de la deuda y los salarios de los inquilinos están aumentando de manera saludable. Los atrasos en las hipotecas BTL son históricamente bajos en 0.78 por ciento del total. La inflación, las tasas de interés y los costos de las hipotecas pueden estar a la baja.
En segundo lugar, en Inglaterra, los propietarios de BTL teóricamente no pueden aumentar los alquileres por encima de los precios del mercado local. Estos son fijados en parte por propietarios libres de hipotecas, que son menos sensibles a las tasas de interés.
En tercer lugar, las predicciones del BoE suelen estar equivocadas.
Lectores tan viejos como yo pueden quejarse “¿por qué se ha vuelto milenario con nosotros?” Si ha pagado una hipoteca, o está a punto de hacerlo, las dificultades de los veinteañeros pueden considerarse formadoras de carácter en lugar de lamentables.
Esto estaría mal. El alquiler se adapta a algunas personas. Mi experiencia personal fue que apestaba. Careces de control y no construyes equidad. Alquilar apesta aún más si es tu única opción y apenas puedes pagarlo. Apesta tres veces si los fuertes aumentos no son solo el resultado de tasas base más altas.
Si la crisis de los alquileres se profundiza, las rarezas del mercado hipotecario del Reino Unido y el fracaso del gobierno para expandir el stock de viviendas también serán los culpables.
Esta semana, los bancos hablarán mucho sobre ayudar a los prestatarios de hipotecas. Los inquilinos son solo los clientes de esos prestatarios. Solo pueden esperar que parte de esa ayuda se transmita.
