Blackstone Real Estate Income Trust es una de las historias más interesantes que circulan estos días, después de convertirse en un emblema del auge del mercado privado y luego su posible desenlace cuando BREIT se vio obligado a limitar los retiros en diciembre.
Ayer hubo una actualización bastante importante de la saga, y esta declaración llegó demasiado tarde para que el agotado equipo de FTAV la diera en ese momento:
Oakland, CA y Nueva York, 3 de enero de 2023 — La Oficina del Director de Inversiones de los Regentes de la Universidad de California (“UC Investments”) y Blackstone (NYSE: BX) anunciaron hoy una empresa estratégica a largo plazo en la que UC Investments invertirá $4 mil millones en ingresos inmobiliarios de Blackstone. Acciones ordinarias Clase I de Trust, Inc. (“BREIT”), la clase de acciones más grande existente. Blackstone luego contribuirá con mil millones de dólares de sus participaciones BREIT actuales como parte de una empresa estratégica con UC Investments.
Stephen A. Schwarzman, presidente, director ejecutivo y cofundador de Blackstone, dijo: “Blackstone se compromete a brindar productos de inversión alternativos de la más alta calidad a los inversores individuales para mejorar sus rendimientos. La inversión de $ 4 mil millones de UC Investments es la validación de esta estrategia, y estamos orgullosos de agregar el sistema UC a los más de 200,000 inversores que ya se benefician de BREIT. El compromiso de UC Investments se basa en su asociación de 15 años con Blackstone y brinda a BREIT una mayor flexibilidad de balance y capital durante un período de implementación oportuno para todos nuestros inversores”.
Antoine Gara del FT, que hace un trabajo absolutamente excelente en esta área, ha escrito sobre las noticias aquí de una manera más legible sin la tontería de relaciones públicas.
El tl;dr es que la UC le entrega a BREIT $ 4 mil millones en efectivo durante seis años y obtiene un rendimiento neto mínimo garantizado del 11.25 por ciento a cambio. La dotación pagará tarifas más altas si BREIT alcanza ese obstáculo, en la práctica, renunciando a algunas ventajas, y si no lo hace, Blackstone lo compensará con un respaldo de $ 1 mil millones de sus propias acciones BREIT.
A primera vista, esto parece un trato muy sensato, razón por la cual las acciones de Blackstone subieron un 2,6 por ciento en el primer día de negociación del año, incluso cuando el mercado en general cayó.
El BREIT de Blackstone obtiene una gran cantidad de dinero de pago de tarifas a través de la puerta que mejorará las preocupaciones sobre su capacidad para manejar más salidas. Y Blackstone estima que mientras BREIT gane más del 8,7 por ciento anualizado, todavía ganaría algo de dinero por encima de lo que de otro modo ganaría con los $ 1 mil millones aportados, dadas las tarifas que pagará la UC.
A pesar de que una institución obtiene términos más favorables que los inversores minoristas para los que fue diseñada, los inversores BREIT existentes también deberían estar contentos. Si bien no obtendrán los rendimientos garantizados que ha extraído la UC, ya han obtenido un 14,9 por ciento anualizado en los últimos tres años y ahora tienen liquidez para salir de Dodge con el NAV actual si así lo desean.
Mientras tanto, la dotación universitaria obtiene un gran rendimiento garantizado de su capital, con un gran margen de seguridad gracias al respaldo de $ 1 mil millones de Blackstone. Y como Antonio señalalos rendimientos compuestos de $ 4 mil millones significan que la UC tiene garantizada una ganancia de al menos $ 3 mil millones durante los seis años si todo sale bien.
Así que básicamente:
Sabes que el acuerdo breit es perfecto porque todos están tan enojados
— EB (🏡,🏡) (@EllliotttB) 3 de enero de 2023
Sin embargo, todo el asunto todavía se ve un poco. . . ¿desesperado?
El respaldo está en forma de acciones BREIT, por lo que si realmente se arruina, es posible que no valga la cifra total de $ 1 mil millones, y no parece haber ninguna disposición de recuperación de las tarifas que pagará a Blackstone. Pero parece que la UC se ha estructurado a sí misma en un acuerdo Warren Buffettesco bastante fuerte. Son las ópticas de Blackstone las que se ven raras.
Blackstone es el tipo de inversionista que llega a este tipo de tratos oportunistas con otros, en lugar de verse acorralado en ellos.
Y su argumento sobre BREIT ha sido que los límites de retiro se integraron de manera transparente en la estructura y que tenía los recursos para manejar casi dos años de salidas máximas permitidas incluso sin más ventas de activos. Así que nada que ver aquí, moverse, etc.
Uno podría ver la voluntad de Blackstone de respaldar el acuerdo de UC con $ 1 mil millones de su propio dinero como una señal de su fuerte confianza en el futuro de BREIT. Pero uno también podría verlo como un indicio indirecto de que Blackstone no se sentía bastante tan cómodo con la situación del BREIT como ha estado indicando.
